El valor 'real' es el de los inmuebles que se venden, no el de las ofertas

Como comentaba en un post previo, tiene mucho más interés conocer el precio de los inmuebles que se venden que el precio de las ofertas que, fuera de mercado, se eternizan.

Y no me refiero a la diferencia entre el precio de la oferta y el de la compra real, ese es otro problema pero lo podemos considerar una constante del 15% aprox, y descontarlo. Hablo de la necesidad de ignorar al medir los precios de una zona aquellas ofertas que no se venden . O dicho del revés, una oferta que se vende nos informa de donde se está encontrando la oferta y la demanda.

El precio de los pisos que interesa es el precio de los pisos que se venden. Es decir, que aquellas ofertas que desaparecen, suponemos que por venta.

Para un posible comprador que busca un piso en una determinada zona con unas determinadas características resulta de mucho interés conocer que ofertas coincidentes con su búsqueda se han cerrado y vendido previamente.

El número de nuevas ofertas vs de ofertas desaparecidas nos da un indicador del dinamismo de la zona y del grado de aumento o reducción del stock.

Pues ya os puedo adelantar algunos resultados.


Parece que en España, por cada 100 ofertas desaparecidas, aparecen 82, lo que lleva a una reducción lenta del total de ofertas. En mercados más dinámicos,como Barcelona ciudad la reposición es del 72%, y en Madrid ciudad del 55%. En el caso de Madrid, este porcentate de reposición bajo no tiene demasiado impacto en el stock total, que se reduce un 1% cada 2 meses.


Pero en un post posterior hablaremos del stock, ahora me quiero centrar en las diferencias entre el precio del stock total, el precio de las nuevas ofertas, y el precio al que se estan vendiendo las viviendas.


En Barcelona, el precio x m2 del stock ronda los 3.680 €, mientras que el precio de las nuevas ofertas esta en 2.500 €, y el precio de desaparición medio esta por 3.300 €.


En Madrid nos encontrámos con stock: 3.500 €, nuevas: 3.100 €, desaparecidas: 3.300 €.


El precio de la nueva oferta me sugiere que las desaparecidas se estan vendiendo a un precio bastante inferior del ofertado.


Precio stock Precio altas Precio bajas

La importacia de la seguridad física y perimetral

TODO lo que esta conectado telemáticamente es vulnerable, SIEMPRE hay posibles errores de seguridad desconocidos, potencialmente, que permiten acceder y destruir los datos.

Las copias realmente seguras son aquellas que, físicamente ( cuantos más kilómetros, mejor ), están separadas de la producción y no son accesibles remotamente.

Una persona aprendió esto demasiado tarde…

http://www.theregister.co.uk/2009/06/09/lxlabs_funder_death/

Algo a tener presente especialmente en un contexto en que la tendencia es a conectar todo y a hacer disponible todo.

Me explicaron el caso de un ex empleado que, primero modifico el proceso de copia de seguridad para que borrara las cintas en vez de copiar los datos, y una vez transcurridas 2 semanas, y habiendo verificado que ya todas las cintas estaban en blanco, ENTONCES, sobreescribió lo datos del servidor con basura, haciéndolos irrecuperables. Fue en un servidor de una empresa que a punto estuvo de desaparecer por la broma.

Vaya hijo de… pero hay gente así.

 

Estudiando las variable Dormitorios

Oferta.


En ciudades de tipo dormitorio p.e. Hospitalet de Llobregat abunda mucho la oferta de 3 dormitorios, en poblaciones más acomodadas la distribución es muy diferente. Teià

El precio por metro cuadrado.

Es interesante comparar zonas 'caras' como Madrid con otras, veréis que en Madrid el precio de metro cuadrado SUBE al aumentar los dormitorios mientras que en otras zonas el precio del metro cuadrado BAJA ( p.e. Badajoz) . Lo interpreto como que en zonas caras, las viviendas grandes son de lujo mientras que en zonas con menos apreturas existen viviendas grandes no especialmente lujosas.


Haced vuestras propias investigaciones y compartid vuestras conclusiones.


Gráfico general

Reducción en stock de viviendas de pocos metros ?

El precio de venta medio de las viviendas se mantiene en el último mes, al mismo tiempo, el precio del metro cuadrado se reduce. ¿ Como hay que interpretar esto ? Sencillamente, sucede que se venden mejor las viviendas de pocos metros, o dicho de otra manera, los metros cuadrados medios de las vivientas en venda van incrementandose lentamente, dado que tienen más salida las de pocos metros.

En el gráfico podeis ver como la reducción del precio del metro cuadrado es más clara y lineal que la de los precios de venta.

Hay que decir que hay una división según las zonas, algunas como Madrid o Barcelona presentan una progresiva reducción de oferta de pocos metros mientras que otras zonas menos dinámicas se mantienen sin cambios.

CLICK AQUÍ para ver el gráfico de PRECIOS

Una comparativa entre la província de Madrid y la de Badajoz, muestra como la reducción relativa de oferta de pocos metros puede ser un indicador del exceso o no de oferta 'de lujo'.

CLICK AQUÍ para ver el gráfico de PRECIOS, DORMITORIOS y M2.

Evolución temporal precios

Esta es una de las estadísticas más típicas, la evolución temporal del precio de compra o alquiler de viviendas, oficinas, locales comerciales o plazas de aparcamiento.

De momento la tendencia es a la baja.

Una dificultad importante a la hora de valorar los precios es el hecho de que los precios de los inmuebles que se anuncian no son los mismos precios a los que finalmente se cierran las operaciones. Hay que darle a los gráficos un valor más de tendencia que absoluto. Tal vez la diferencia típica entre el precio de la oferta y el de cierre sea del 15%, según un artículo de hace cierto tiempo publicado en la web de cotizalia. 

Por otro lado, tomando prestado un concepto de la bolsa, se podría decir que el precio de los pisos que interesa es el precio de los pisos que se venden. Es decir, que aquellas ofertas que desaparecen, suponemos que por venta, nos dan una visión del precio en que se está encontrado la oferta y la demanda. Esta es una de las estadísticas futuras en que estoy trabajando, sacar una estadística de ofertas que desaparecen y tomar ese dato como una fuente de precio más realista. O dicho de otra manera, ofertas a precios excesivos que llevan meses sin desaparecer, no nos dicen nada sobre el precio real de los pisos. 


Pero no solo como filtro, en nivel de nuevas ofertas y de ofertas desaparecidas es un dato valioso en si mismo, equiparable al de 'volumen' del análisis técnico. ( Una tendencia con volumen creciente tiene más posibilidades de mantenerse que una tendencia con volumen decreciente. )

CLICK AQUÍ para ver la estadística de precios

Adorad al Dios de la programación, Nyarlathotep, "el caos reptante"

Nyarlathotep es un dios del panteón del conocido escritor  H.P. Lovecraft, y aunque este hombre no llegó a conocer los placeres de la programación, misteriosamente anticipo sus cualidades y les dio forma en este dios.


Repasemos sus atributos según la wikipedia...


* Para él es interesante causar locura y sufrimiento más que simple destrucción.
  * Se sabe que es capaz de aparecer en mil avatares diferentes, y nunca se han podido listar todas sus formas.
* Su conducta es extraña (incluso se podría decir más humana) si se compara con los demás seres.
* Es de los pocos que puede presentar algún servicio útil a sus sirvientes humanos, posee objetivos y suele manipular a los humanos para alcanzarlos.
* Emisario de los Otros Dioses... todo lo que él pida será llevado a cabo al instante por Nyarlathotep.
* Incluso puede parecer humano y suele usar nuestro lenguaje.
* Es horrible -más horrible de lo que te puedas imaginar- pero maravilloso. Te atrapa durante horas.


Y aquí su aspecto, que tiene algo entre diagrama de flujo y autómata...

Imàgen bajo licencia de documentación libre de GNU

http://es.wikipedia.org/wiki/Nyarlathotep

Oh Nyarlathotep ! Guíame y dame fuerzas para conseguir mis estadísticas por provincia...

Precio y oferta vs dormitorios

El precio de compra de una residencia crece más o menos linealmente entre 1 y 3 dormitorios, con un leve incremento para el caso de 4 dormitorios. A partir de 5 dormitorios, la categoría del inmueble acostumbra a ser de lujo y el precio abandona la zona lineal para dar una subida desproporcionada. No es fácil encontrar pisos 'normales' en cuanto a coste de 6 dormitorios, las familias numerosas son para ricos.



Veamos como varía la superficie de la residencia y la oferta disponible en función de los dormitorios. El piso de 3 dormitorios domina con un 42% de la oferta.



A partir de 4 dormitorios la superficie por dormitorio también se incrementa, en tanto que la residencia se dirige a un segmento de compradores más pudiente.

Conclusiones:

C2. Falta oferta de pisos de 5 o más habitaciones, y los que hay, están dirigidos a segmentos de lujo con precios desproporcionados, eso sí, las habitaciones son más grandes y el coste por metro en realidad se mantiene o incluso se reduce.

C3. Juntar 2 pisos de 3 habitaciones en uno de 6 podría ser una opción muy interesante para salirse de las normas del mercado que consideran 6 dormitorios como algo propio de un segmento de lujo, pero cuidado, informarse de gestiones, coste reformas, comunidad... juntar 2 pisos es todo un mundo.

Primeras estadísticas no temporales. Alquiler vs compra.

A la espera de disponer de datos durante un cierto periodo de tiempo que permita estadísticas evolutivas, os ofrezco ciertos resultados de la situación actual.

De momento solo os doy datos de España en su conjunto. Aún no puedo representar de manera conveniente datos por provincias. Estoy probando visualizaciones de tipo gráfico para esos casos.  De alguna manera se podrá seleccionar la provincia, el tipo de contrato... para obtener un gráfico en cada caso de complejidad razonable.

De la extracción bruta de datos de los anuncios obtengo estos valores para cada anuncio...

    Tipo de contrato: compra / alquiler
    Tipo inmueble: vivienda, oficina, local comercial, plaza de aparcamiento, vacacional
    Provincia
    Id inmueble ( Identificador único que permite identificar altas y desapariciones en la oferta de fecha en fecha )
    Precio,  Metros cuadrados, precio por m2
    # Dormitorios
    Antigüedad oferta / metadatos fotografía, si disponibles, para obtener la fecha de la foto como pista antigüedad oferta ( solo lo consigo una vez de cada 3, pero aún así es demasiado interesante para ignorarlo )

Sobre un número de resultados total que oscilan entre 600.000 - 700.000 valores, por ejemplo, para el 5 de enero obtenemos:

Contrato	Local	Ofertas	Dormitorios	Precio medio	Precio M2
compra	residencial	475.003	2,9746	273.957	2135
compra	oficinas	4.072	-	617.026	2616
compra	locales	24.254	-	424.230	1759
compra	garajes	19.011	-	24.044	1686
alquiler	residencial	90.218	2,4705	805	8,38
alquiler	oficinas	9.965	-	3.179	11,50
alquiler	locales	23.002	-	2136	9,62
alquiler	garajes	8.508	-	129	10,56

Lo que nos permite ya sacar nuestra primera conclusión:

C1: Las residencias en alquiler son de media medio dormitorio más pequeñas que las residencias en venta, y tienen unos 30 metros cuadrados menos de superficie.

Sin considerar el sesgo de que las viviendas en alquiler son más pequeñas, más o menos en 30 años de alquiler habremos pagado lo mismo que en una hipotética compra financiada sin interés, en realidad considerando el interés y el coste de esos metros de diferencia, posiblemente hablamos de un periodo bastante superior. 

También me llama la atención que haya el doble de oferta de alquiler de oficinas que de compra.

En el próximo post vamos a investigar como varia el precio en función de las variables nº de dormitorios y metros cuadrados. 

Presentación

Esta página esta dedicada a la investigación y elaboración de estadísticas originales, es decir, que no podemos encontrar en otro sitio, ( que yo sepa ) cuyos datos puedan recuperarse de manera automática a partir de consultas de páginas disponibles en internet.

Esta definición es muy amplia. Los datos disponibles y la manera de combinarlos de manera que se obtengan vistas con valor añadido es un conjunto enorme.  A parte de mis ideas, espero recibir vuestras propuestas.

Estas estadísticas pueden ser originales por dar una visión alternativa de datos ya conocidos o por darla en plazos temporales diferentes ( más cortos ) que las estadísticas disponibles. Por ejemplo, ¿ Cuanto ha variado el precio medio del m2 residencial en España entre ayer y hoy ?

Como objetivo secundario se podría añadir el reprocesar datos estadísticos ya disponibles en otras maneras más convenientes, pero lo que me interesa particularmente es, desde los datos 'en bruto' no estadísticos poder elaborar estadísticas originales que resulten útiles en la toma de decisiones.

Como primer campo de recolección de datos me he fijado el mercado inmobiliario. Complejo, fascinante,  y que ocupa una parte del pensamiento y de las decisiones de muchas personas. Hay varios portales, varias fuentes de información sobre las ofertas... suficientes datos para intentar extraer información y darle 'cuerpo', y siendo un asunto que interesa a tantas personas parece un buen comienzo.

Una dificultad que se presenta en la extracción en bruto de datos es la del tiempo y la infraestructura necesaria para recolectarlos diariamente. Queda fuera de objetivo de esta presentación entrar en detalles técnicos, pero como muestra del coste en recursos de la extracción masiva de datos de internet os adelanto unas cifras. Mi primer 'agente' recolector necesita unas 5 horas al día para descargar unas 700.000 ofertas del mercado inmobiliario español, muestra que considero suficiente. La descarga de datos, dividida en miles de páginas, requiere una transferencia de 2.3GB. En realidad, una página que en bruto mide unos 200Kb luego se transforma, una vez parseada, en unos pocos registros en la base de datos. Con mi limitada infraestructura actual solo podría mantener actualizados 2 o 3 conjuntos de datos estadísticos de similar complejidad.

Este tipo de actividad intensiva de descarga puede ser interpretada por las webs como un 'ataque' o un 'abuso', lo que puede obligar a repartir las comunicaciones entre diferentes lineas, de momento solo dispongo de los lineas de datos para alternar la descarga. Hasta la fecha he tenido suerte, pero es perfectamente posible que mi agente se encuentre con problemas más adelante. Eso me aconseja cierta discreción en cuanto a las fuentes de datos.

A modo de ejemplo de las dificultades que pueden surgir: Hace algún tiempo quise contestar la pregunta, ¿ Cual es la palabra más corta, que alterna vocal y consonantes y de menor orden alfabético que no devuelve ningún resultado al buscarla en google ? Automatizé una serie de búsquedas y la cosa funcionaba bastante bien, pero al cabo de un rato... me salio un mensaje de que no podía seguir usando el buscador hasta pasado un cierto tiempo. ( Lástima, no me guarde copia del mensaje ) Así que para cierto tipo de trabajos intensivos, disponer de varias lineas y alternar entre ellas puede ser necesario. Desconozco si tal vez otras técnicas de ocultación de la IP pueden ayudar, pero dado que el volumen de datos es muy grande y de todas formas puede ser necesario disponer de varias lineas para cada objetivo concreto puede ser suficiente alternar entre las lineas disponibles.

Próximanente añadiré los primeros resultados de mi investigaciones...así como otras cuestiones de tipo técnico.